実家どうしよう?

保有コストの内訳

固定資産税以外に毎年かかる費用です。分からなければ初期値のままで構いません。

時間とお金の前提

10年後に出ていくお金と、今出ていくお金は重さが違います。割引率はその差を調整するための数値です。費目ごとに動き方が違うため、上昇率は分けています。

管理費・保険・交通費・修繕積立には物価上昇率を適用。地方の不動産価格は下落傾向のため、初期値はマイナスにしています。

売る場合の詳細(今売る／10年後に売る 共通)

所有期間は5年超(長期譲渡、譲渡した年の1月1日時点で判定)を前提にしています。仲介手数料は売却価格から自動計算します。

空き家の特別控除には譲渡の期限に関する要件があるため、10年後の売却は初期値を「適用しない」にしています。控除額は相続人1人につき3,000万円までですが、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円が上限になります(この試算では相続人の人数×上限額の合計で概算)。制度の適用期限は令和9年(2027年)12月31日までの譲渡です。

「10年後に売る」までの10年間を空き家のままにするか家族が住む想定にするかは、上の基本入力「10年後に売るまでの10年間」で選べます。家族が住む想定にしても、引っ越し費用やリフォーム費用はこの試算には含まれていません。

この特別控除を使うには、建物が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、区分所有登記建物でないこと、相続開始の直前まで被相続人以外に居住者がいなかったことなど、建物側の要件も満たす必要があります。耐震基準を満たさない場合は、譲渡後翌年2月15日までに買主側で耐震改修または解体をすることでも要件を満たせます。

売却価格が800万円以下の場合、仲介手数料には低廉な空家等の特例があり、通常の速算式より高い上限(税込33万円)まで請求できることがあります(この試算の速算式には未反映です)。

解体する場合の詳細

今すぐ解体し、更地のまま10年保有すると仮定します。更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がるのが一般的です。

古家付きより更地の方が売りやすい地域では、土地価格が現在の想定売却価格を上回ることもあります。自動設定のチェックを外すと、個別に金額を入力できます。

貸す場合の詳細

所得税・住民税(不動産所得)は個人差が大きいため含めていません(税引前の家賃収支ベース)。

家族が住む場合の詳細

相続人など家族の誰かが実家に移り住む場合の初期費用です。住むことで管理費・巡回費用や帰省の交通費はかからなくなる想定で計算しています(固定資産税・火災保険は保有コストとして引き続き計上します)。

リフォーム費用は水回りや断熱の程度によって数十万円〜数百万円まで幅があります。見積もりが分かればその金額に置き換えてください。通勤条件の変化や生活環境など、金額に表れない要素も判断材料に加えてください。

利回り5%で活用する場合の詳細(駐車場・コインパーキング・自販機等・仮の前提)

駅前や商業地に近い立地を前提にしたビジネスのため、地方の実家では必ずしも成立しません。初期費用・年間収益ともに、まだ十分に検証していない仮の前提です(下の「売却タイミングを検討する」でのみ使用します)。解体費用・解体後の固定資産税は、上の「解体する場合の詳細」の値を共通して使います。

初期費用は、解体費用(解体する場合の詳細の坪単価×延床面積)にこの舗装・設備費等を加えた金額として計算します。年間収益は、解体後の想定土地価格にこの利回りを掛けた金額から、解体後の固定資産税を差し引いたものとして計算しています(管理の手間や自販機の収益の変動などは含めていません)。